Tekst: Leo Oorschot.
Hoe moeizaam het stadmaken gaat laat de wording van wooncoöperaties in Den Haag zien. Maar ondanks tegenslagen laten initiatiefnemers zich niet afschrikken. ‘Biologische stadstuin Het Welpje in de Haagse Roggeveenstraat was de katalysator van alles, daar begon het’, zegt Hanno van Mechelen, initiator van de wooncoöperatie, ‘hier werd de Wooncoöperatie Roggeveenstraat geboren. Deze stadstuin bond mensen met een verschillende life style.’ Maar eenvoudig ging het verder allemaal niet.
Natuurlijk is de gezinswoning een van de vastgoedonderdelen waar institutionele beleggers, banken, projectontwikkelaars en gemeenten traditiegetrouw mooie winsten mee maken. Als bewoners met plannen komen voor een eigen wooncoöperatie gaan alarmbellen rinkelen. Met drogredeneringen zoals ‘bewoners kunnen nooit zoveel woningen bouwen waaraan behoefte is’ wordt het zelfbeschikkingsrecht van bewoners over wonen en het publieke domein tegengewerkt. Men komt niet op het idee dat een huishouden behoefte heeft aan één woning.
Opvallend is dat tijdens het tripartite overleg over de prestatieafspraken tussen ‘gemeente Den Haag – woningcorporaties – huurdersorganisaties’ vorig jaar de huurdersorganisaties aangaven geen voorstander te zijn van deze ontwikkeling.
‘Huurdersorganisaties hebben aangegeven geen voorstander te zijn van het coöptatierecht dat wooncoöperaties zouden kunnen toepassen. Dit geeft meer druk op de woningmarkt voor regulier woningzoekenden. Partijen zijn zich ervan bewust dat een toenemend aantal wooncoöperaties met coöptatierecht een negatieve invloed kan hebben op de beschikbare kernvoorraad.’ (bron: Prestatieafspraken 2015-2019: duurzaam sociaal, p.16).
De democratische evolutie en de zwaartekracht van instituties
Kortom de ‘democratische evolutie’ waar Zef Hemel optimistisch over sprak wordt in de kiem gesmoord door iedereen die verdient aan wonen. Toch stond institutioneel eigenbelang niet altijd centraal bij het wonen. Den Haag heeft een lange traditie van wooncoöperaties. Voorbeelden zijn de Papaverhof van Jan Wils uit de jaren twintig en het Pandercomplex en De Waterspin in het Haagse Spijkermakerskwartier uit de jaren tachtig en negentig.
Oud kraker wethouder Wijsmuller van de Haagse Stadspartij en oud-wethouder en PvdA-coryfee Adri Duivesteijn bundelen samen met Platform 31 en het ministerie de krachten om hindernissen voor beginnende wooncoöperaties op te ruimen. In de zomer van 2016 zal Platform 31 met een overzichtspublicatie komen met een routekaart om tot coöperaties te komen. Wooncoöperatie Roggeveenstraat is daarbij een belangrijke casus.
Biologische moestuin als symbool van het stadmaken
In 2007 kwam de woningcorporatie Haag Wonen in overleg met zittende huurders met een plan om in de Roggeveenstraat 25 gezinswoningen uit de negentiende eeuw te slopen en te vervangen. Haag Wonen bezit in de Roggeveenstraat 37 panden met 56 woningen en bedrijfsruimten. Woningen aan de andere kant van de straat zouden worden verkocht als kluswoningen. In 2008 werden de plannen tijdelijk stop gezet. De ‘vaste corporatiebewoners’ verdwenen deels naar andere delen van de stad en werden vervangen door ‘tijdelijke’ bewoners via onder andere Ad Hoc, aldus Van Mechelen.
Achter de woningen lag een verwaarloosd binnenterrein van de gemeente. De nieuwe bewoners verenigden zich en richtten dit terrein in als biologische moestuin ‘Het Welpje’ die op 4 juni 2014 feestelijk werd geopend door de wethouder. Bewoners met een verschillende life style, jong en oud, leerden elkaar kennen en waarderen. Ook kondigde Haag Wonen rond die tijd de doorstart van sloop-nieuwbouwplannen aan. Er brak vrijwel meteen een opstand uit onder bewoners. Het belangrijkste motief van de bewoners was dat in de straat een hechte gemeenschap was gegroeid rond de stadstuin. Van Mechelen spreekt over ‘de ziel van de Roggeveenstraat’. Door tact van sommige bewoners wist men de verschillende life styles te verenigen. Wantrouwen tussen bevolkingsgroepen en naar instituties werden stap voor stap overwonnen en het idee van een wooncoöperatie ontstond.
Volgens Van Mechelen stond men voor de keuze welke vorm men moest kiezen. Coöperatieve Vereniging met individueel eigendom, Coöperatieve Vereniging met collectief eigendom of Coöperatieve Vereniging met beheer door corporatie, en coöperatie die als collectief huurt. Echter veel keus bleek er niet te zijn. Haag Wonen wilde niet als beheerder van de wooncoöperatie fungeren. Argument was dat de woningen renoveren bedrijfseconomisch niet rendabel was, daardoor loopt men teveel risico’s. De meeste bewoners hadden ook niet het inkomen om de woning te kunnen kopen. Men besloot in de stadstuin om de woningen collectief van Haag Wonen te kopen en een stichting en een ‘coöperatieve vereniging met collectief eigendom’ te starten.
‘Samen betaalbaar en duurzaam wonen’
Eind 2014 vonden de bewoners, de corporatie Haag Wonen en de gemeente (DSO) elkaar en er werd een overleggroep opgericht die elke twee weken bij elkaar kwam. Omdat er veel kennis nodig is voor een goed onderbouwd plan wilde Haag Wonen een business plan. Ernst Detering, woningbouwadviseur, werd aangetrokken om de belangen van de bewoners te behartigen en de Haagse architect Miel Karthaus (die ooit betrokken was bij het Pandercomplex) werd bij de plannen betrokken. Fonds 1818, de gemeente en Haag Wonen gaven subsidie voor het maken van het business plan, juni 2015 was dat gereed. Het aankoopbedrag van € 1.000.000.- was opgenomen voor de panden (ver onder de marktwaarde) en € 2.500.000.- voor renovatie. Men ging er vanuit dat bewoners zelf een deel van de werkzaamheden uitvoerden en dat de huurprijs van € 434,- werd gehandhaafd. Volgens Van Mechelen ontving Haag Wonen het business plan met een ‘positieve grondhouding’.
Hindernissen bij de Roggeveenstraat
De belangrijkste hindernis volgens Van Mechelen was om de mensen bij elkaar te krijgen. De bewoners in de straat waren verdeeld en er was een hoop wantrouwen naar elkaar en naar instituties. De stadstuin speelde daarin een belangrijke rol en werkte als een katalysator.
Een tweede hindernis was de wetgeving. Woningcorporaties mogen geen huizen onder de marktwaarde verkopen. Bewoners zijn hierover direct in gesprek gegaan met minister Blok. Men voert als argument aan dat de coöperatie de maatschappelijke taak van de woningcorporatie over neemt. De coöperatiewoningen blijven sociale huurwoningen onder de liberalisatiegrens en worden niet verkocht.
Een andere hindernis is dat banken consequent alle medewerking aan coöperaties weigeren. Bij WSW aanmelden om zo een toegelaten instelling te worden is te kostbaar en zeer omslachtig. Uiteindelijk werd de Triodos bank bereid gevonden mee te financieren. Men vond dat naast ‘duurzaamheid’ ook ‘sociaal’ een thema was waarmee men zich wilde profileren. Daarnaast vroeg men een eigen inbreng. Fonds 1818 sprong bij en nu zijn de bewoners in onderhandeling voor het laatste stukje financiering. Naast de stichting is een ‘coöperatieve vereniging met collectief eigendom’ opgericht.
Inmiddels wordt de Wooncoöperatie Roggeveenstraat een van de voorbeeldprojecten van Platform 31, het ministerie en de gemeente Den Haag. De plannen krijgen stapsgewijs meer vorm. Wellicht wordt dit de eerste wooncoöperatie die de woningen en de sociale doelstellingen van de corporatie overneemt. Een experiment dat wellicht navolging zal krijgen en een mijlpaal kan worden van de Haagse Krach!
Geachte Heer/Mevrouwe
In middels ken ik een aantal mensen die in de Roggeveenstraat wonen, en ben zelf geintreseerd geraakt en opzoek naar prettig wonnen in Den Haag. kan ik mij zelf op een wacht lijst zetten? Tevens wil ik er bij vermelden dat ik mij zelf kan en wil op werpen als conciërge /ervaren klussr, ik ben in staat klein tot groot aannemes werk te verichten. Ik ben vormgever en kunstenaar van origine tevens, actief bij Lekkernasse.
Met Vriendelijke Groet Ugo Tonneijck