Tekst: Leo Oorschot.
Ik herhaal, “interdepartementale gebiedsontwikkeling” om te versnellen. Men kon een speld horen vallen in de zaal van Loft Studio in Delft tijdens het SPRYG-congres Woningbouw Regio Haaglanden van 27 september 2023. Hettie Politiek, programmadirecteur grootschalige woningbouw van het ministerie van BZK vervolgde haar betoog en somde de eindeloos herhaalde ambities op. Een Dashboard WB wordt aangekondigd. Gezucht klinkt in de zaal. De enige nieuwe informatie was dat het woningtekort in 2030 nog verder zal oplopen tot 981.000 enigszins betaalbare woningen. Later kopt het NRC (5 oktober) “Aantal verkochte nieuwbouwwoningen meer dan gehalveerd, grootste daling sinds begin meeting in 2013”.
Integraal?
Gemompel en gemopper in de zaal. De overdrachtsbelasting van 4,1% van het Ministerie van Financiën blokkeert de doorstroming op de woningmarkt. Er is onzekerheid over het huurrecht met de wet betaalbare huur. Institutionele beleggers hebben geen investeringscapaciteit meer en internationale beleggers zijn afgehaakt. Terwijl aannemers op zoek zijn naar de laatste beschikbare bouwvakkers is er juist bij architectenbureaus een flinke uittocht gaande. Jonge ontwerpers worden aangespoord zich om te scholen. Gemeenten zijn nauwelijks in staat om plannen te behandelen. In Den Haag duurt een PUK (Plan Uitwerking Kader) voor een paar zorgwoningen in Scheveningen door de gemeente 1,5 jaar. Bijna alle projecten eindigen voor de Raad van State en een uitspraak duurt toch ook al gauw 1,5 jaar. Samen met de PUK ben je dan alweer drie jaar verder. Daarnaast is er nog netcongestie en beperkte stikstofruimte, die bevriezen nog meer de woningbouw. En, hoe denkt het ministerie van Financiën over “interdepartementale gebiedsontwikkeling”, hebben die de Excel-tabellen al aangepast? Of het ministerie van Landbouw Natuur en Voedselkwaliteit, hoe staat die hierin?
Rijksinzet
Bij de aanpak van de rijksinzet grootschalige gebiedsontwikkeling staat mobiliteit centraal, maar er is meer. Volgens Hettie Politiek: (a) naast mobiliteit ook andere aanpalende beleidsterreinen (energie!) aan grootschalige aanpak binden, (b) experimenten met echt instappen in gebiedsexploitaties (PPS), (c) direct op Rijksniveau escaleren waar nodig.
Het wetsvoorstel Versterking Regie op Volkshuisvesting is door de ministerraad door gestuurd naar de Raad van State. Op papier zijn er met provincies woningbouwafspraken gemaakt van 917.193 woningen. Ook is er 7,5 miljard (MIRT-gelden) toegekend aan investeringen in bereikbaarheid van woningbouwlocaties (tunnels, wegen, OV, stations, fietspadden, fietsbruggen, deelmobiliteit, etc.) en versnelling grootschalige woningbouw dat 400.000 woningen moet opleveren.
Er zijn 105 versnellingsprojecten waaronder: Rotterdam Oostflank 18.800 woningen, Den Haag CID Binckhorst 22.500 woningen, Oude Lijn Leiden-Dordrecht 53.600 woningen. Echter, in totaal is 31% van al deze plannen nog maar een harde plancapaciteit. Dat is zorgelijk.
Aan de Schieoevers wordt gewerkt
Aan de Schieoevers wordt in ieder geval niet afgewacht. Projectmanager Fidan Bulut presenteert de voortgang. Met tal van marktpartijen wordt er een wijk met mixed use uitgelegd. Wonen, werken met voorzieningen worden door woningcorporaties en verschillende marktpartijen elegant gemixed. De verbinding van de Schieoevers met de TU Delft Campus ontwikkeling (aan de andere zijde van de Schie) is belangrijk. Het fraai herontwikkelde station Delft Campus is daarbij de schakel. Lokaal lukt het dus toch wel om integraal aan een gebiedsontwikkeling te werken.
De uitdagingen?
Aan het begin van het congres gaf Bart Nijhuis, director capital markets residential van Jones Lang LaSalle JLL, een overzicht van de marktontwikkeling in de regio Haaglanden. De rente lijkt zich te gaan stabiliseren. Er komt weer rust voor wat betreft rente en inflatie. Het consumentenvertrouwen bereikt wel een historisch dieptepunt. Bouwkosten zijn vanaf 2015 gestegen van 100% naar 138% procent. Vooral sinds de inval van Rusland in de Oekraïne en de geëxplodeerde energiekosten als gevolg daarvan hebben bouwkostenstijgingen versneld. Het aantal bouwvergunningaanvragen daalt dan ook.
Verder noemt iemand uit de zaal de haalbaarheidsgrens voor het ontwikkelen van woningen van €4.500 per m2 woning, daaronder zijn nieuwe woningen niet meer te ontwikkelen. Voor de betaalbaarheid van woningen problematisch. Vooral ook als de stedelijke context al problematisch is (hoge woontorens, diepe parkeerkelders, in bestaand stedelijk gebied waarbij uitgeplaatst en gesloopt moet worden).
Er is de verwachting dat de bevolking in de Regio Haaglanden sterk zal gaan groeien, ook zal de bevolkingssamenstelling veranderen en vooral vergrijzen. Van de nieuwe inwoners van Den Haag zijn 13% in de stad geboren, 41% is immigrant en 46% komt uit een andere gemeente.
Het slechte nieuws is dat het woningtekort in Haaglanden blijft aanhouden. Er zijn bijna 550.000 huishoudens en ongeveer 540.000 woningen beschikbaar. Ook de betaalbaarheid van nieuwe woningen blijft problematisch. De “krapte indicator” voor woningen van JLL piekt in het eerste kwartaal van dit jaar zelfs naar 3,7 en de gemiddelde verkooptijd in dagen nam toe.
Bij dit gebrek aan nieuwe woningen blijft de huurmarkt populair. Er zit niets anders op voor starters op de woningmarkt. JLL constateert ook dat het beleggingsvolume in de Nederlandse woningmarkt achterblijft. De discrepantie tussen vraag en aanbod van woningen, de migratie en bouwkostenstijging zorgen ervoor dat de woningmarkt in Den Haag voorlopig problematisch blijft.
SOZA An Uptown District
Een Haags hoofdpijnproject is SoZa. Het kolossale Ministerie van Sociale Zaken van de architect Herman Hertzberger dat na slechts 20 jaar gebruik alweer wordt gesloopt. We mogen niet meer spreken over herontwikkeling volgens Vincent van Sabben, de ontwikkelmanager van VORM. In het voorjaar 2024 wordt begonnen met de sloop en er komt een geheel nieuw gebouwencomplex met 120.000m2 bruto vloeroppervlakte aan mixed use. Het gaat om 1.200 woningen waarvan 30% sociale huur en 20% middeldure huur. In hoofdlijnen bestaat het plan uit twee stedelijke bouwblokken van 35 meter hoogte en op elk bouwblok komt een toren van 75 meter. Verder komt er een kantorencomplex met 24.000m2 en 5.000m2 aan maatschappelijke en commerciële voorzieningen zoals een supermarkt, horeca en eerstelijns zorg.
Iedereen vraagt zich af, hoe doet VORM dat toch in deze onzekere tijd? VORM heeft een soort adaptieve bouwtechniek ontwikkeld die dus inspeelt op maatschappelijke ontwikkelingen: (a) geen kelders omdat die te complex en te duur zijn om te bouwen en daardoor te vertragend zijn, (b) een grote mate van prefabricage van alle bouwdelen, zoals bijvoorbeeld ook de badkamer, (c) geen leidingwerk in vloeren, (d) woontorens tot bouwbesluithoogte van 70 meter zodat er geen speciale voorzieningen nodig zijn zoals spinklers en de bouwtijd aanmerkelijk wordt bekort, (e) crisisbestendig bouwen door het te faseren in drie behapbare bouwdelen, (e) door een flexibel woonproduct te ontwikkelen waarbij huur en/of koop uitwisselbaar zijn.
Het viel verschillende aanwezigen op dat Den Haag en VORM nog heel ver weg zijn van de biobased bouwrevolutie. Maar, VORM heeft een samenwerking met Urban Mine in Zaandam om tot hoogwaardig duurzaam beton te komen met een beperkte CO2-footprint. Oud beton wordt gerecycled, energie daarvoor komt van zonnepanelen, cement wordt wel gebruikt maar dat wordt behandeld tot fijn cement waardoor weer minder cement nodig is.
Maar, van versnellen komt vermoedelijk weer niets terecht verzucht Van Sabben van VORM, vrijwel zeker zal dit weer de eindeloze lange weg naar de Raad van State betekenen. Een soort werkgelegenheidsproject voor juristen die toch al niets te doen hadden, moppert een buurman achter me.
Het eindgesprek over de toekomst
Voor het eindgesprek werden Karin Schrederhof (wethouder wonen en zorg van Delft), Gertjan Giele (gemeente Den Haag), Theo Rook (regiodirecteur Van Wijnen), Gijsbert van Herk (bestuursvoorzitter Staedion), Frank Verwoerd (CBRE) uitgenodigd aan tafel. De centrale vraag aan de deelnemers is natuurlijk waar de kansen liggen om de woningbouw in de Regio Haaglanden te versnellen.
Van Herk gaf aan dat nu een flexibel woonprogramma veel perspectief biedt. Sociale en middeldure huur, en koop kunnen in een ensemble worden gemaakt door samenwerking met verschillende marktpartijen. Ook ziet Van Herk veel in samen met Haag Wonen projecten in Den Haag nu naar voren trekken. Van Herk geeft verder in een slotwoord aan om veel beter de bestaande woningvoorraad te benutten. Staedion wijst tegenwoordig 60% van de woningen (verplicht) toe aan alleenstaande ouderen, dat is niet goed en zo werk je aan de verdunning van de stad.
Giele ziet vooral de overgang van institutionele beleggers naar woningcorporaties (die weer middeldure huur mogen doen) als redders van de woningmarkt. Maar net zoals Van Herk ziet hij ook vooral de samenwerking tussen woningcorporaties en institutionele beleggers gloren.
Schrederhof ziet vooral het scherpstellen van de blik op voor wie er precies moet worden gebouwd. Vooral de enorme vergrijzing die ook door Nijhuis werd genoemd is problematisch. Ook de toewijzing van grote woningen aan alleenstaanden wat Van Herk noemde is voor een stad uiteindelijk rampzalig, er ontstaan zo wijken met alleen maar zorgdoelgroepen. Voor een werkelijke gezonde wijk moet de woningprogrammering zeer precies worden gedefinieerd waarbij een veerkrachtige en diverse wijk wenselijk is.
Rook (Van Wijnen) merkt op dat ‘Wij ontwikkelen gebieden met daarin gebouwen met daarin woningen, kortom samen werken aan de projecten’. Dat betekent ook een jarenlang commitment met elkaar over de plannen met gemeente, met omwonenden en betrokken bedrijven. Wonen en wijken zijn niet los van elkaar te zien. In de wijken wonen al mensen en daarom is het samenwerken belangrijk. Voor een langjarig commitment is durf nodig.
Verder geeft Rook in een slotwoord aan dat er over ‘industrialisatie’ en ‘flexwonen’ ten onrechte een negatief beeld is gevormd. Voor de bewoner maakt het niks uit of een woning wel of niet op industriële wijze is geproduceerd of niet. Iedereen zou zichzelf zo’n prachtig woody-vakantiehuisje wensen. Die zijn behoorlijk permanent. Daarbij komt ook dat industrialisatie vooral in de bouwdelen zit en niet in het uiteindelijke resultaat. Ook de Diawa-woningen zijn prachtig en gaan heel lang mee. Alleen de locatie is flex omdat die na tien jaar weer voor iets anders gebruikt moet worden. De woningen moeten dan weer weg.
Verwoerd (CBRE) herhaalt Giele met de opmerking dat woningcorporaties nu in de lead zijn en internationale beleggers nu even niet. Gelukkig hebben woningcorporaties meer investeringsruimte, internationale investeerders kiezen veel liever voor Zweden, Denemarken of Duitsland die investeringen stimuleren dan Nederland. Met de huidige overdrachtsbelasting zijn die weggejaagd. Verder ziet Verwoerd net zoals Van Herk veel in een flexibele woningprogrammering. De rust moet ook weer terugkomen op de woningmarkt, betoogt hij.
Investeringen in middeldure huur is problematisch volgens verschillende sprekers. Verwoerd vindt ook dat je in een laagconjunctuur wat flexibeler moet zijn en minder betaalbare woningen moet bouwen, in een hoogconjuctuur moet je dan weer de betaalbare woningen bouwen. Schrederhof merkt op dat er juist een grote vraag is naar betaalbare woningen. Er zijn lange wachtlijsten bij corporaties. En te dure woningen zijn er juist in overvloed. Betaalbaarheid op korte termijn garanderen is belangrijk.
Annemarie Maarsen (Achmea Real Estate en moderator) betoogt dat er ook veel kansen zijn bij de creativiteit van de belegger zelf. Niet iedere partij zit er hetzelfde in. Maar Achmea Real Estate ziet voor haar klanten zoals pensioenfondsen en verzekeraars steeds belangrijker wordt om impact te maken. Als wij aan onze klanten goed kunnen uitleggen dat wij impact kunnen maken door te investeren in middenhuur dan kan je een nieuw potje vinden in je asset-liability management. Niet onder jet kopje “wonen” maar onder het kopje “impact” maken. Daar werken wij hard aan en kunnen zo nieuwe beleggingsproposities bedenken waardoor we wel weer geld vrij krijgen. Bijvoorbeeld, bouwen-voor-ouderen waar we echt iets mee kunnen doen aan de doorstroming op de woningmarkt. Een woning voor een oudere levert iets anders dan voor een starter maar bij elkaar draagt het wel bij aan de woningmarkt. Bijvoorbeeld verlaging van de zorgkosten op langer termijn. Kortom dit zijn beleggingsconcepten die impact maken.
Recente reacties