Hoe vaak kan je een Haagse woning splitsen?

Tekst: Tim de Boer en Judith Schotanus

Studenten Onne, Thomas en Hubert zijn er eindelijk in geslaagd het Haagse woonbeleid te versoepelen. Tenminste als de gemeenteraad volgende week akkoord gaat met de voorstellen van het college over kamerverhuur en woningsplitsing (23 april 2015). Bewoning van één woning door 3 mensen – zonder duurzame relatie – wordt dan zonder vergunning toegestaan. Voor woningsplitsing zal in kwetsbare gebieden een vergunning verplicht worden gesteld.

It’s the economy stupid

Den Haag groeit flink. Vijf jaar eerder dan verwacht komt de grens van 515.000 inwoners in zicht. De vraag naar woonruimte is daardoor groot. De woningbouwproductie blijft echter achter. In 2014 werden er nog geen 1000 woningen opgeleverd. Slechts 34 waren daarvan sociale huur. Een groot deel van de bevolkingsgroei is in de categorie kleine huishoudens (1 of 2 personen). Deze huishoudens zijn niet perse geïnteresseerd in grote appartementen of eengezinswoningen. Dit biedt kansen voor het maken van kleine appartementen door woningsplitsing. Hierbij wordt een grotere woning bouwkundig gesplitst in kleinere zelfstandige woonruimten – met eigen voorzieningen en huisnummer, maar kadastraal blijft de woning één object.

Netto leiden de verleende vergunningen tot bijna 280 ‘nieuwe’ woningen.

Ook de situatie op de kapitaalmarkt is gunstig voor splitsing. De spaarrente staat laag, waardoor spaargeld weinig rendement oplevert. Daarnaast is ook de hypotheekrente laag, financiering voor aankoop en verbouw is relatief goedkoop. Deze factoren werken het bouwkundig splitsen in de hand. De verhuur van kleinere units levert namelijk veel meer op dan verhuur van een grote woning. En geeft dus een hoger rendement (op spaargeld). Ook veel kleinere bedrijfsruimten of kantoren veranderen om deze reden in woningen.

Haacs redacteur Tim de Boer volgt sinds eind november 2014 via de gemeentelijke bekendmakingen de bouwvergunningsaanvragen voor woningsplitsing en kleinschalige bestemmingswijzigingen van bijvoorbeeld een winkel naar wonen in Den Haag (zie kaartje voor overzicht per wijk). In die periode ging het om aanvragen en vergunningverleningen op zo’n 266 unieke adressen. In deze periode zijn er slechts twee vergunningen geweigerd (waarvan er één later alsnog werd verleend). Netto leiden de verleende vergunningen tot bijna 280 ‘nieuwe’ woningen.

In het voorstel van het college ontbreken vreemd genoeg cijfers over bouwkundige woningsplitsing. Volgens de betreffende afdeling zijn ‘ze niet dusdanig van belang [voor de besluitvorming]’. Het is dus niet na te gaan in hoeverre het hier om een ‘normaal’ aantal splitsingen gaat.

Bij extrapolatie van de cijfers van deze periode (1/3 jaar) naar een heel jaar kom je echter op een netto toename van tussen de 700 en 1000 woningen per jaar uit. Dat is flink meer dan de recente deal met de Duitse belegger Patrizia, die per jaar 150-200 woningen beoogt te realiseren.

kaart_woning_bouwkundig_splitsen

Waar?

Splitsen van woningen komt veel voor in het centrum van Den Haag en de wijken daaromheen. De grootste aantallen komen voor in Centrum, Laak en Spoorwijk, Stationsbuurt, Regentes, Valkenbos en Zeehelden. In Centrum, Stationsbuurt en Zeehelden komen daar nog de bestemmingswijzigingen bij. In Archipel worden nauwelijks woningen gesplitst maar komen er wel de nodige nieuwe woningen bij door bestemmingswijzigingen. Deze wijken hebben een aantal gemeenschappelijke karakteristieken. Het percentage particuliere verhuur is er hoog en het aantal corporatiewoningen of koopwoningen lager dan elders in Den Haag. Ook zijn het allemaal vooroorlogse wijken. In maar één enkel geval wordt een recent gebouwde woning gesplitst. De wijken bestaan verder grotendeels uit appartementen, meestal voor meer dan 80%. De woningen die gesplitst worden zijn dan ook vooral portiekwoningen en beneden of (dubbele) bovenwoningen. In een behoorlijk deel van de gevallen gaat het om minder aantrekkelijke woningen boven winkels of horeca. In de paar gevallen dat eengezinswoningen worden gesplitst betreft het grote herenhuizen. Dit woningtype, dat in de jaren ’80 en ’90 van de vorige eeuw veel per verdieping werd gesplitst, lijkt op dit moment eerder uitzondering dan regel.

De woningen komen dus veelal voor in wijken die al een hoge bevolkingsdichtheid hebben en soms door de gemeente al als kwetsbaar zijn gekwalificeerd.

Voor kaart met alle splitsingen en bestemmingswijzigingen zie: Google Maps

Hapsnap beleid

Politieke partijen hebben bouwkundige woningsplitsing op hapsnap-basis in het vizier. In verschillende bestemmingsplannen zijn voorzieningen getroffen om woningsplitsing te ontmoedigen, bijvoorbeeld door splitsing alleen per verdieping toe te staan. Ook mag een eigenaar niet meer optoppen en direct daarna splitsen. Daar is nu een termijn van 10 jaar aan verbonden. Plannen worden ook getoetst aan de parkeernorm in wijken met een parkeerdruk boven de 90%. De parkeernorm is echter zo ruim dat individuele splitsingen nooit tot problemen met die norm leiden. In de onderzochte periode zijn dan ook geen vergunningen geweigerd vanwege de parkeernorm.

Het college wil nu in kwetsbare wijken een minimale maat voor de gesplitste woningen vastleggen via een vergunning op grond van de Huisvestingsverordening. Dit is een goede zaak, maar het lijkt niet uit te sluiten dat in de appartementen van 40 m2 vervolgens elk 3 bewoners wonen. Ook vindt de beoordeling nog steeds plaats op individuele basis. De opgetelde gevolgen van woningsplitsing (en kleinschalige bestemmingswijziging) voor de buurt zijn daarmee niet van de baan.

We zijn op zoek naar jullie ervaringen met de gevolgen van woningsplitsing.

Natuurlijk is de gemeente ook vast ergens blij met woningsplitsing. Immers 700-1000 woningen per jaar extra realiseren – vaak door particulier initiatief! – is in deze jaren met een krappe woningbouwproductie zeer welkom. De bijhorende problemen – parkeerdruk, overlast, bereikbaarheid, afname kleinschalige ruimte voor bedrijven en kantoren – maar ook kansen – voor bijvoorbeeld openbaar vervoer en voorzieningen – lijken echter niet onderkend.

Haacs wil daarom de gevolgen van woningsplitsing (en kleinschalige bestemmingswijziging) in kaart brengen. Wat gebeurt er in de buurt en de straat? Wat betekent het voor de buren? Wie zijn de eigenaren? En wie de nieuwe huurders? Hoe vaak kan je een Haagse woning eigenlijk splitsen?

We zijn daarbij ook op zoek naar jullie ervaringen. Plaats een reactie onderaan deze pagina of neem contact op met de auteur via postbus_at_timdeboer.org of via @tim_de_boer.

4 Comments

  1. Peter van Vliet says:

    Hi,
    Ik ben onlangs aanschreven door de gemeente en dien een omgevings vergunning aan te vragen voor de 8 zelfstandige woon eenheden in mijn pand.
    Mvg

    • R.H. says:

      Ik moet ook een omgevingsvergunning regelen. In 2013 constateerde de gemeente dat en pas in 2015 krijg ik daar bericht over. Enig idee welk architectenbureau best is om dit te regelen?

  2. admin says:

    Welk architectenbureau meldt zich?

  3. Jeroen Lange says:

    Wij (studioschaeffer architecten) hebben veel ervaring met splitsen in Den Haag. U kunt langskomen voor een vrijblijvende kennismaking. mvg, Jeroen Lange (070-3222757)

Leave a Comment

*