“Alles is mogelijk in Den Haag”

Interieur Van Dijckstraat Den Haag Foto: Christian van der Kooy en David Galjaard

Tekst: Marnix Norder. Foto’s Christian van der Kooy en David Galjaard.

Een week voordat de gemeente Den Haag begin 2012 startte met de verkoop van vrije kavels, bouwvelden en kluswoningen, stonden de belangstellenden al voor de deur van het stadhuis. Jonge, enthousiaste mensen, Hagenaars en Hagenezen en mensen van buiten. Starters en doorstromers. Stelletjes en babyboomers. Met een Nederlandse of niet Nederlandse achtergrond. Een bont gezelschap met een bindend element. In plaats van een woning kopen uit een folder van een projectontwikkelaar, willen ze zelf hun droomhuis realiseren. Naar eigen inzicht, met een eigen plan en onder eigen regie. De oude tijd van het Woningbouwfestival langs de Dedemsvaartweg in Den Haag Zuidwest lijkt weer terug.

We kozen bewust voor het principe: “wie het eerst komt, wie het eerst maalt”. Hiermee trokken we de meest betrokken en gemotiveerde mensen. De grote belangstelling zorgde voor enorme media-aandacht en een bijzondere dynamiek.

Het succes van de doe-het-zelf stad

Inmiddels is het 2014 en verkocht de gemeentelijke kavelwinkel ruim 500 kavels en kluswoningen, verspreid over de hele stad. Er wordt al driftig gebouwd. In 2013 bestond de helft van de grondopbrengsten van het gemeentelijk grondbedrijf uit omzet van de kavelwinkel.

In 2013 bestond de helft van de grondopbrengsten van het gemeentelijk grondbedrijf uit omzet van de kavelwinkel

Hoe moeten we het succes van het Kleinschalig Opdrachtgeverschap in Den Haag duiden? De woningmarkt zit toch in een diepe crisis? Projectontwikkelaars en corporaties steken hun nek niet uit. Deze nieuwe manier van bouwen raakt de juiste snaar in de stad. Burgers zijn klaar om meer eigen verantwoordelijkheid te nemen. Een nieuwe manier van woningrealisatie in Den Haag is geboren, met de gemeente in een totaal andere positie.

Next.One Magazine Nr.2 - AngstInterieur Van Dijckstraat

Normaal werd abnormaal

Zelf je woning ontwikkelen is geen nieuw fenomeen in Nederland. Het is een vorm van woningbouw die eigenlijk heel normaal was, maar gaandeweg abnormaal is geworden. Panden aan de Herengracht en in delen van het Statenkwartier zijn in Den Haag voorbeelden van zelfbouw. En het ging echt niet alleen om de dikke portemonnee. Ook grote delen van Laak en de Stationsbuurt zijn op deze manier gebouwd. Onregelmatig gebouwde huizen die samen een organisch en compleet geheel vormen.

Deze vorm van zelfbouw verdween geleidelijk uit de grootstedelijke woningbouw die in Nederland vanaf 1901 door de woningwet wordt bepaald door de overheid. Met dit instrument zorgde de overheid voor voldoende goede woningen. In stedelijke gebieden waren het vooral woningbouwcorporaties die vanuit sociaal oogpunt huizen bouwden. Later volgden particuliere projectontwikkelaars. Maar in alle gevallen stond het aantal woningen dat werd gebouwd centraal. De kwaliteit van de woning was van secundair belang, ondanks dat de Woningwet specifiek voorschreef dat er goede woningen moesten worden gebouwd. Na de Tweede Wereldoorlog ontstond er, door enorme woningnood en bevolkingsgroei een nog veel grotere noodzaak om snel en grootschalig woningen te bouwen. Vooral in stedelijke gebieden. Grootschalige professionele woningbouw werd de norm. Corporaties, projectontwikkelaars en de lokale overheid werkten samen bij de ontwikkeling van de enorme wijk Den Haag Zuidwest.

Door het investerend vermogen vanuit de samenleving aan te spreken kunnen de Haagse stedelijke ambities worden betaald

Veertig jaar later verscheen er grootschalige nieuwbouw op de VINEX locaties aan de rand van de bestaande stad. Met duizenden woningen werd dreigende leegloop uit de stad voorkomen. Hoewel veel VINEX bewoners tevreden zijn met hun woning en woonomgeving is deze grootschalige vorm van woningbouw op zijn retour.

Voormalig AZC Binckhorst Christian vdKooy 08Junoblok Binckhorst

Burgers nemen initiatief

Inmiddels is de samenleving, maar ook de overheid, toe aan nieuwe vormen van woningproductie. Het huidige systeem is nog te veel traditioneel georganiseerd. Maar anders dan Adri Duivesteijn pleit ik niet voor het volledig afschaffen van de traditionele manier van ontwikkelen. Wel moeten er nieuwe vormen van stedelijke ontwikkeling worden toegevoegd. Uit verschillende onderzoeken blijkt dat de meest pure vorm van zelfbouw, waarbij een particulier een bouwkavel koopt en vervolgens de regie van de bouw van zijn nieuwe woning helemaal in eigen hand heeft, maar door een deel van de bevolking wordt geambieerd. In Den Haag zijn we daarom van start gegaan met het Kleinschalig Opdrachtgeverschap: de burger zelf kan kiezen hoe en met wie hij zijn woning wil bouwen.

De koper betaalt en bepaalt

Het Kleinschalig Opdrachtgeverschap is een succesvolle gemeentelijke aanpak om binnenstedelijk een fors volume aan woningvoorraad te (laten) ontwikkelen door burgers zelf. De gemeente laat de regie los. Er is geen welstandscommissie die oordeelt over esthetiek. De koper betaalt en bepaalt, slechts rekening houdend met een beperkt aantal regels en een vaste bouwprocedure, maar verder ‘zo vrij als een vogel’.

De zes principes van succesvolle kaveluitgifte

Een belangrijke verklaring van het succes is in mijn ogen een zestal eenvoudige principes die richting geven aan het proces van kaveluitgifte.

  1. zo klantgericht mogelijk (klant is koning)
  2. zo simpel mogelijk (iedereen moet het kunnen begrijpen)
  3. zo vrij mogelijk (laat keuze aan de klant)
  4. zo kwalitatief mogelijk (zorg voor een goede inpassing in de omgeving)
  5. zo gevarieerd mogelijk (voor elk wat wils, laat de markt beslissen)
  6. zo individueel mogelijk (samen bouwen is een keuze van de klant)

De principes maken duidelijk hoe de gemeentelijke organisatie zich binnen het proces opstelt richting de kavelkopers. Iedere stap in het proces is zo simpel, vrij, individueel, gevarieerd, kwalitatief en zo klantgericht mogelijk. De gemeente beperkt zich tot wat in essentie voor de omgeving en de stad noodzakelijk is en geeft verder de vrijheid en de verantwoordelijkheid aan de koper. Het blijkt te werken. Door het investerend vermogen vanuit de samenleving aan te spreken kunnen de Haagse stedelijke ambities worden betaald. De Haagse aanpak onderscheidt zich op een tweetal aspecten fundamenteel van andere gemeenten, zoals Almere, Enschede en Leiden.

Voormalig AZC Binckhorst Christian vdKooy 01Junoblok Binckhorst

Binnen de stad in plaats van in de wei

Anders dan in veel andere steden, waar particulier opdrachtgeverschap vooral wordt toegepast in uitleggebieden, ligt in Den Haag een forse binnenstedelijke groeiopgave. Hier hebben we met het Kleinschalig Opdrachtgeverschap op ingespeeld door een veelheid aan producten te ontwikkelen. Voor veel verschillende doelgroepen zijn er mogelijkheden. We bieden zelfbouwkavels aan verspreid over de hele stad, in alle denkbare prijsklassen. De kavels zijn nu toegankelijk voor de lagere- en middeninkomens. Met nieuwe methodieken draagt Kleinschalig Opdrachtgeverschap bij aan beleidsdoelstellingen van het stadsbestuur. Zo hebben we in maart 2014 zelfbouwlocaties en kluswoningen in de verkoop gedaan in de Schilderswijk. Hiermee wordt het woningaanbod meer divers in deze eenzijdig samengestelde wijk.

dat er interessante nieuwe vormen van zelfbouw ontstaan

Ook met de kluswoningen zijn we nieuwe wegen ingeslagen. Waar we in het begin slecht onderhouden woningen aanboden uit de gemeentelijke vastgoedportefeuille, hebben we nu ook succesvol ervaring opgedaan met de transformatie van leegstaande gebouwen tot woningbouw voor (groepen van) particulieren. Verschillende school- en welzijnspanden en zelfs een voormalig politiebureau krijgen op deze manier een nieuwe bestemming als woongebouw. Ook voor het actuele maatschappelijke vraagstuk van de kantorentransformatie zie ik kansen. Afgelopen maart startte de verkoop van een leeg kantoorgebouw van 9.000 m2. Gekozen is voor een innovatieve, vraaggerichte aanpak door lege casco ‘kluskavels’ in het Junoblok te verkopen aan particulieren voor wonen en/of werken. Kopers zijn vrij in het bepalen van de grootte van de kavel en de indeling en inrichting ervan. Men koopt lege ruimte en zorgt zelf voor de afbouw.

Niet alleen particulieren, ook marktpartijen

Anders dan in veel andere steden, geven we in Den Haag de (ingekaderde) vrijheid die we bieden aan particulieren op bepaalde locaties ook aan professionele partijen. Uit verschillende onderzoeken blijkt dat de meest pure vorm van zelfbouw waarbij de particulier zelf de volledige regie van de bouw van zijn woning in handen heeft, slechts voor een kleine groep mensen aantrekkelijk is. Door ook professionele partijen toe te staan in kleine hoeveelheden af te nemen, wordt een tussenvorm van zelfbouw opeens toegankelijk voor een veel grotere groep mensen. De Haagse praktijk laat zien dat er hierdoor interessante nieuwe vormen van zelfbouw ontstaan. De burger kan kiezen welke vorm het beste bij hem past. Een nieuwe generatie projectontwikkelaars dagen de grote projectontwikkelaars uit met vernieuwende concepten en veel keuzevrijheid voor de kopers. Voor veel mensen zijn dit soort partijen een uitkomst omdat ze de wel de lusten van particulier opdrachtgeverschap bieden (veel inspraak), zonder de bijbehorende (tijds)belasting en financiële risico’s. Een voorbeeld hiervan is de locatie Isabellaland in de wijk Mariahoeve. Op de plek die Vestia eerst op een traditionele manier zou ontwikkelen, heeft de gemeente nu het gebied verkaveld. Een groot aantal locaties is door particulieren gekocht, maar een aantal is in optie genomen door de ontwikkelaar We Build Homes. Zij hebben een online catalogus waar woningen van verschillende architecten in staan.

De investeerder kan direct aan de slag zonder de gebruikelijke langdurige onderhandelingen met de gemeente

De verhouding tussen de gemeente en projectontwikkelaars is in het Kleinschalig Opdrachtgeverschap anders dan bij traditionele woningbouw. De gemeente biedt– op dezelfde wijze als bij de particuliere zelfbouwer – met het kavelpaspoort aan de voorkant duidelijkheid met een beperkt aantal regels. De investeerder kan direct aan de slag zonder de gebruikelijke langdurige onderhandelingen met de gemeente. Er moet wel verplicht gebouwd worden. De ontwikkelaar moet zijn eigen risico hierop aanpassen. Jarenlang braakliggende stukken bouwgrond vanwege niet gehaalde voorverkooppercentages behoren tot het verleden.

Voormalig AZC Binckhorst Christian vdKooy 06Junoblok Binckhorst

De stad is aan de burger!

In Den Haag hebben we een nieuwe stap gezet in de ontwikkeling van zelfbouw. Met Kleinschalig Opdrachtgeverschap geven we maximale ruimte aan particulieren en investeerders. Deze manier van bouwen is, ook al bestaat het past kort, niet meer weg te denken uit onze stad. We denken ook vooruit. Eind vorig jaar hebben we, samen met Architectuur Lokaal, een prijsvraag uitgeschreven voor ideeën voor verticale zelfbouw. Hoogbouw met verschillende particuliere opdrachtgevers zou uniek zijn in Nederland. Misschien zelfs uniek in de wereld. Het gebouw wordt dan niet in één keer gebouwd, maar kan door de jaren heen organisch groeien. Misschien wordt dit de volgende stap van Kleinschalig Opdrachtgeverschap, misschien iets anders.

In de rest van Nederland liggen ook grote uitdagingen. In veel gemeenten is zelfbouw nog niet of zeer beperkt mogelijk. Sinds 9 april dit jaar ben ik ambassadeur van het expertteam Eigenbouw van het ministerie van Binnenlandse Zaken. In deze rol hoop ik de beweging die in Den Haag in gang is gezet, ook landelijk in gang te zetten. Als jij dat wil, kun je straks overal je eigen droomhuis bouwen.

Leave a Comment

*