Woningnood in Den Haag

Norfolkterrein Scheveningen Haven, beeldkwaliteitplan

Tekst: Leo Oorschot.

‘Veel lege huizen, toch geen plek’, kopt het NRC vrijdag 9 oktober. In Nederland staat 50 miljoen m2 aan kantoren, winkels, scholen en zorginstellingen leeg. Tegelijk is er woningnood in stedelijke regio’s. Op twee congressen in Den Haag spreekt men over deze nijpende problemen. OTB en Platform31 organiseren het Wooncongres: Naar nieuwe verhoudingen in het wonen op 3 november. En op 26 november is het 21ste Den Haag Vastgoed 2015 congres. De bevolking groeit snel in stedelijke regio’s, maar het aantal woningen niet. Ook Den Haag worstelt met dit probleem. Waarom zijn gemeente, corporaties en marktpartijen niet in staat betaalbare woningen te bouwen? Waarom is er zo’n astronomische leegstand? Waarom faalt de marktwerking als het om vastgoed gaat? Kan Den Haag de woningnood wel binnen de gemeentegrens en het bestaande stedelijk weefsel oplossen? Daar is grote twijfel over in de media, en de consequenties zijn groot.

In september verschenen het Investeringsprogramma Stedelijke Ontwikkeling IpSO 2016 en de langverwachte Prestatieafspraken gemeente – corporaties 2015-2019. Daaruit zijn een aantal tendensen af te leiden die vragen om een actieve en onorthodoxe aanpak van de gemeente:

  • De bevolking groeit de komende jaren, tot 2030 komen er tussen de 40.000 en 68.000 inwoners bij.
  • De samenstelling van de bevolking verandert, er komen meer eenpersoonshuishoudens. Het IpSO spreekt over een toename van 26.000 tot 37.000 nieuwe eenpersoonshuishoudens. Vooral jongeren en ouderen die vragen om kleinere woningen. Als we de buurtmonitor van Den Haag bekijken, zien we dat maar 4,9% van de Haagse woningvoorraad kleiner is dan 50m2, en nog eens 4,8% onder de 60m2.
  • De kernvoorraad sociale huurwoningen (tot €710) zal de komende jaren slinken. Op grond van het aantal huishoudens met inkomen onder de sociale huurgrens zijn er 75.000 woningen nodig in Den Haag. Tot 2015 zijn er 69.750 woningen afgesproken, maar de drie Haagse corporaties garanderen in 2015 bij elkaar 67.280 woningen in de kernvoorraad.
  • Middeldure huur (€710-€900) en betaalbare koopwoningen worden nauwelijks gebouwd, marktpartijen laten het afweten.
  • Beschikbare bouwlocaties in Den Haag zijn beperkt.
  • De transformatie van lege kantoren komt maar langzaam op gang.
  • De bevolkingsgroei wordt opgevangen binnen de bestaande voorraad, doordat de woningbezetting toeneemt, door splitsing van grote woningen in kamers en appartementen of optoppen van bestaande woningen. Met een gemiddelde van 2,05 personen per woning, en een woningvoorraad van 24,4% woningen tussen de 100 en 130m2 bruto vloeroppervlak is hier nog ruimte. Maar splitsing vindt nu vooral plaats in de sociaaleconomisch zwakke wijken.
  • Verduurzaming van de bestaande woningvoorraad zoals de corporatiewoningen komt niet van de grond.
Norfolkterrein door LEVS

Norfolkterrein door LEVS

Oorzaken die worden genoemd zijn rijksbeleid, verhuurdersheffing die corporaties financieel draineert, financiële en bankencrisis die hypotheken en financiering van projecten belemmert, Haagse corporaties die in de problemen zitten, marktpartijen die liever duurdere woningen bouwen of kantoren transformeren en verhuren etc. etc. De bouwexplosie van de jaren negentig en het begin van het nieuwe millennium met alle negatieve ervaringen maakte iedereen kopschuw als het om woningen gaat. De conclusie van dit alles is dat Den Haag de bevolkingsgroei niet kan accommoderen! De grote groep alleenstaanden zullen vooral in opgesplitste woningen terecht komen.

Den Haag wordt gestraft voor haar succes als aantrekkelijke stad

Een groot pluspunt is natuurlijk wel dat Den Haag een hele aantrekkelijke stad blijkt te zijn om te wonen en te werken. Steden zijn enorme magneten geworden. Den Haag wordt een beetje gestraft voor haar eigen succes. Daarin spelen goede voorzieningen (scholen, cultuur, mooie oude wijken, strand, TU Delft, Universiteit Leiden en Haagse Hogeschool op fietsafstand) en goede stedenbouw een rol. Anders was de stad nooit zo populair bij aspirant-bewoners, instituten en bedrijven. In aantrekkelijke steden manifesteert zich als eerste het woningtekort, aldus Boelhouwer en Geuting.

De woningnood is niet meer binnen de gemeentegrenzen op te lossen

Als er daadwerkelijk in woonruimte voor ongeveer 60.000 nieuwe inwoners moet worden voorzien, is samenwerking tussen gemeenten, provincie en Rijk belangrijk. ‘Metropolen zijn de groeimotoren van de wereld’, betoogt het IpSO 2016 (blz.12). Maar het IpSO 2016 spreekt over 10.500 woningen tussen 2015 en 2024, terwijl het college aangeeft dat de planvoorraad de komende tien jaar 20.000 woningen had moeten omvatten. De woningnood (en alle gevolgen voor Den Haag zoals segregatie) is niet meer binnen de gemeentegrenzen op te lossen. Maar van samenwerking in het stedelijk netwerk de Metropoolregio Rotterdam Den Haag voor wat betreft de woningmarkt en bevolkingsgroei is geen sprake. Het is iedere gemeente voor zichzelf.

De kracht van samenwerken aan een aantrekkelijk woonmilieu

Bij nieuwbouw of stedelijke herstructurering is gebiedsgerichte samenwerking tussen gemeente, marktpartijen en corporaties wenselijk en noodzakelijk. Alleen zo krijgt men een gedifferentieerd en aantrekkelijk woonmilieu. Een mix van verschillende categorieën woningen in een zorgvuldig bedacht en smaakvol ingericht stedelijk ensemble. Alleen een actieve aanpak van de gemeente leidt tot dat resultaat. Den Haag heeft een goede traditie hierin.

Norfolkterrein door LEVS

Norfolkterrein door LEVS

Maar in Den Haag lijkt de discussie in de gemeenteraad zich te polariseren. Enerzijds is er een groep die sociale huurwoningen wil bijbouwen om de opvang van nieuwe bewoners te accommoderen. Anderzijds is er de groep die middeldure huur- en betaalbare koopwoningen wil bouwen om de doorstroming op gang te brengen van sociale huur naar deze woningcategorieën. Men presenteert het probleem als een keus voor het ene tegenover het andere. Maar sociale huurwoningen bijbouwen kunnen corporaties nauwelijks meer. Middeldure huur en goedkope koop komt helemaal niet van de grond. Marktpartijen laten het afweten. Van doorstroming is al jaren geen sprake en de mutatiegraad neemt volgens de buurtmonitor al jaren verder af. De Hindoestaanse middenklasse verlaat echt niet de betaalbare sociale huurwoning in Transvaal voor een woning waar men meer voor moet betalen in een wijk waar men geen binding mee heeft. De doorstromingstheorie is feitelijk niet onderbouwd.

Gebiedsgericht samenwerken heeft grote voordelen voor alle stakeholders. Nieuwbouw door marktpartijen samen met renovatie naar energielabel B of nul-op-de meter of nieuwbouw van sociale huurwoningen in een aantrekkelijk stedelijk ensemble verhoogt de status van de woningen van alle partijen. Het woonmilieu van de buurt als geheel stijgt in betekenis. Dat is niet nieuw in Den Haag. Maar Haagse corporaties doen hier nu niet meer aan mee. De Wijk Ontwikkelings Maatschappij WOM is een samenwerkingsverband dat perspectief biedt. Belangrijk is dat de gemeente wel risico’s moet willen nemen en voortrekker moet zijn. Pas dan kunnen marktpartijen en corporaties inhaken en betaalbare woningen bouwen, ieder voor de eigen doelgroep. Een win-win-situatie.

Kloosterbuuren Moerwijk door Hans van der Heijden

Kloosterbuuren Moerwijk door Hans van der Heijden

Uiteraard, de Haagse successen moeten genoemd worden. Bij Scheveningen Haven is men goed bezig . Hier bouwt men een mix van verschillende woningcategorieën, waaronder sociale huur. ASR Vastgoed, Arcade en het Duitse vastgoedfonds Patrizia hebben hier de posities van de Haagse corporaties ingenomen. Bij het Haga-ziekenhuis gaan Patrizia en Heijmans 600 tot 700 woningen bouwen, waarvan 30% sociale huur. Kloosterbuuren in Moerwijk, Grotiusplaats, Laakhavens West, de spoorstrook achter Hollands Spoor en het Spuikwartier zijn lichtpunten. Ook de verdichting door splitsing van woningen, optoppen en uitbouwen gaat gestaag door. Zeker nu de raad heeft besloten dat voor kamerverhuur geen vergunning meer nodig is en de Haagse huisjesmelkers vrij spel krijgen om migranten op te stapelen in kamers in mindere buurten. Maar of in 2030 de 60.000 nieuwe inwoners woonruimte hebben gevonden is de vraag.

Vinex wijk in lege kantoren?

Er is natuurlijk volop ruimte binnen Den Haag voor nieuwe woningen. Er zijn veel lege kantoren en verwaarloosde bedrijventerreinen. Ook het Rijk bezit erg veel leegstaand vastgoed. Daarin zouden net zoveel mensen kunnen wonen als in een nieuwe Vinex wijk. Uiteraard, de hoge boekwaarde is een probleem en het gaat om onze pensioenen die daarin zijn belegd. Toch biedt deze lege kantorenvoorraad ruimte voor de stad en haar bewoners. Vooral omdat veel kantoren verouderd, niet duurzaam of representatief zijn en op de verkeerde plek liggen. Niet alle kantoren zijn geschikt voor transformatie, maar sloop van kantoren voor woningen zoals bij het CBS-gebouw in Leidschendam-Voorburg is ook een optie. Op het moment worden de mooiste kantoren uit het interbellum en de wederopbouw getransformeerd tot smaakvolle, ruime en dure appartementen. Vaak gaat het om erfgoed of gebouwen met een karakteristieke uitstraling in een sfeervolle omgeving. Alleen marktpartijen zijn bezig met herbestemming van kantoren naar woningen. Voor corporaties is dit niet meer weggelegd.

Kloosterbuuren Moerwijk door Hans van der Heijden

Kloosterbuuren Moerwijk door Hans van der Heijden

Als minister Blok eindelijk eens vaart maakt met de nieuwe wetgeving voor de transformatie van (rijks)kantoren en verzorgingstehuizen naar woningen, dan kunnen ook woningcorporaties zich aansluiten en woningen leveren voor hun doelgroep. Nu stelt het rijk een klein deel van haar lege vastgoed ter beschikking. In Den Haag is dat het oude Ministerie van Sociale Zaken en de Juliana Kazerne.

Op het moment is er een debat gaande of men met herbestemming van gebouwen en nieuwbouw binnen het stedelijk weefsel de woningnood wel kan oplossen. Jos Feijtel betoogt in de Cobouw en op gebiedsontwikkeling.nu dat dit niet het geval is, voorzitter van het Herbestemmingsteam Gerben van Dijk geeft in Cobouw aan dat de cijfermatige onderbouwing de verkeerde vertrekpunten heeft, ook oude bedrijventerreinen kunnen worden getransformeerd. Ook al bieden lege gebouwen nooit de ruimte voor alle nieuwe bewoners, het is een begin. Om 60.000 nieuwe inwoners te accommoderen is een krachtig bestuur op groter schaalniveau nodig. Zoiets kan alleen regionaal worden opgelost. Helaas is er nu geen keus. De Metropoolregio Rotterdam Den Haag is nog een stip op de horizon. Bij gebrek aan sturing zal het dus opsplitsen van woningen worden in de mindere wijken. Hoe zal Den Haag er in 2030 uitzien?

Leave a Comment

*