Tekst: Tim de Boer.
Ik sprak Jeroen Lange in het kantoor van Studioschaeffer op de Binckhorst. Het personeel was driftig aan het tekenen. Jeroen gaf nog even de laatste aanwijzingen voordat we iets verderop in de vergaderruimte gingen zitten. De zaken gaan goed. De aantrekkende bouwmarkt heeft nog geen invloed op woningsplitsing in Den Haag.
De start van het bureau volgde een bekende scenario. Samen met Bas van den Broeck en Maarten Innemee begon Jeroen in Rotterdam (in 2004) met verbouwingen voor familie en vrienden. Langzaam werkten ze zich naar boven. En net op het moment dat ze begonnen met het tekenen van nieuwbouw sloeg de crisis toe. Het bureau gooide het, deels door toeval, over een andere boeg: dakopbouwen en woningsplitsingen (en legaliseringen daarvan). Inmiddels werken er zo’n 15 ontwerpers en doet het bureau veel van dit type projecten voor enkele tientallen pandjesbazen.
Uitwassen
Hij kent ze ook; de uitwassen. Vaak resultaat van handige jongens die geen genoegen nemen met nee. Zij kennen de mazen in de wet. Zo was het in Den Haag mogelijk om woningen op te toppen en vervolgens te splitsen. Terwijl juist het beleid rond dakopbouwen bedoeld was om grotere huizen mogelijk te maken voor gezinnen. Nu dit niet meer mag kiezen eigenaren ervoor om dan maar kamers te gaan verhuren. En krijg je dus gevallen zoals de vier huizen naast elkaar, die na optoppen opeens 28 kamers voor de verhuur bevatten. De buurt zal dit niet zijn ontgaan.
Bouwtechniek
Bouwtechniek en bouwfysica is een belangrijk onderdeel van het werk van Studioschaeffer. Veel klanten willen goede warmte-isolatie voor het verzamelen van woonpunten en een zo hoog mogelijk energielabel. Hoe hoger de kwaliteit hoe hoger de huur of opbrengst bij verkoop. Zelf vindt Jeroen vooral goede ventilatie belangrijk. Het is al gauw te vochtig in een kleine woning. Gelukkig mag ventileren door het openen van een raam weer in het nieuwe bouwbesluit. In de praktijk werkt dit ook beter dan allerlei ingewikkeldere systemen die vaak niet of verkeerd worden aangelegd.
Jeroen vertelde dat het nieuwe bouwbesluit ook een enorme verslechtering betekent ten opzichte van eerdere versies. De eisen op het gebied van geluidsisolatie tussen woningen – bij renovatie – zijn vervallen. Hij tekent het nog altijd, maar de meeste opdrachtgevers nemen het meestal niet over. Te duur.
Rotte appels / rendement
Daarmee raakt ons gesprek aan een pijnlijk punt bij woningsplitsingen. Namelijk dat het financiële rendement voor elke beslissing leidend is. Zelf had hij geen illusies over het feit dat hij nooit gevraagd wordt voor de begeleiding van de bouw. Hij tekent zoveel mogelijk wooneenheden en zorgt voor de vergunning. Bouwen en controleren is niet aan hem. Hij ziet zichzelf puur als adviseur. Dat rendement is volgens Jeroen wel gebaat bij kwaliteit. Veel pandjesbazen weten dat ook. Zeker bij projecten gericht op verkoop is het niveau van afwerking goed genoeg voor de bovenkant van de markt. Maar ook bij verhuur speelt een goede kwaliteit een rol. Je verhuurt de woningen zo makkelijker, voor meer huur; en ook niet onbelangrijk, aan mensen die minder problemen geven.
Buurt
Vaak is er veel weerstand in de buurt wanneer een eigenaar een splitsingsvergunning aanvraagt. Jeroen wijst er op dat het vaak om zwaar verwaarloosde gebouwen gaat. Juist die leveren het meeste rendement op (na investering). In die zin zit er ook een positieve kant aan woningsplitsing. De bestaande voorraad vernieuwt, is vaak duurzamer en wordt intensiever gebruikt. Hij erkent dat die intensivering wel problemen kan opleveren in de buurt zoals de sociale samenstelling van de wijk en het parkeren van fietsen op straat. Dit ziet Jeroen echter niet als iets dat hij, als architect, per woningsplitsing of opbouw kan of moet oplossen. De openbare ruimte is volgens hem een overheidstaak.
Toezicht
Een andere overheidstaak is het toezicht. Dit moet zowel vooraf – bouw- en welstandstoets – en achteraf door de buitendienst. Vooral die laatste is volgens Jeroen belangrijk omdat de ingediende en goedgekeurde plannen niet altijd zo worden uitgevoerd. Zelf kent Jeroen genoeg voorbeelden waarbij de tekeningen niet zijn gevolgd, maar sancties uitblijven of weinig voorstellen. Daarmee verrommelt de stad onnodig. Strikte handhaving kan het beeld van de stad ten goede komen, maar vraagt om ambtenaren die stevig in hun schoenen staan. Uit de antwoorden van Jeroen maakte ik op dat de kans op fraude met de plannen voor het geprivatiseerde bouwtoezicht groter zal worden. Controle is volgens hem echt een overheidstaak.
Daarnaast is het belangrijk goed te letten op illegale woningsplitsing. De Haagse Pandbrigade spoort al veel illegale praktijken op. (Helaas leidt dat weer tot aanvragen tot legalisering, die meestal worden toegekend – Auteur ). Ook de legaliseringen moet de buitendienst controleren.
Markt
De recente toename in nieuwbouw- en transformatieprojecten gericht op woningbouw ziet hij niet als bedreiging. Hij verwacht dat vooral de slechtste woningen in de verhuursector daar iets van zullen merken. Woningsplitsing blijft lucratief.
Recente reacties