Tekst: Leo Oorschot. Foto’s: Francisco Reina.
Iedereen kent de problemen van het Haagse veen uit de media. De afgelopen jaren kwamen Schilderswijk, Laakkwartier, Spoorwijk en Den Haag Zuidwest weer veelvuldig in het nieuws. En gewoonlijk niet op een positieve manier. Armoede, werkeloosheid en de idealen van de participatiemaatschappij hebben het contrast behoorlijk vergroot met de Haagse bewoners die op het zand resideren. Op 30 oktober 2014 werd de rapportage van de parlementaire enquête naar de toestanden bij de woningcorporaties gepresenteerd. Op 1 januari 2015 houdt stadsregio Haaglanden op te bestaan. Minister Blok heeft een omvorming van het stelsel van woningbouw voor ogen. Adri Duivesteijn, die zich weer in Den Haag heeft gevestigd, bepleit waar hij maar kan het model van coöperaties van bewoners. De verhuurdersheffing betekent een stop in investeringen in de genoemde wijken. Heeft de woningcorporatie nog wel een toekomst? Waar gaat het heen met de Haagse wijken op het veen?
Haags Architectuur Café (HaAC), Stroom, BNA, Nutshuis en platform 57 organiseerden ADHD XVIII: Samenwonen – Over de toekomst van de wooncorporaties. Er werd gediscussieerd over de aanstaande woonvisie met wethouder Joris Wijsmuller, woningcorporatie directeuren Karin van Dreven en Mart van Lisdonk en stadssocioloog van Platform 31 Tineke Lupi. Carola Houtekamer die afgelopen zomer een reportage maakte voor NRC Handelsblad over Spoorwijk las een column voor. Het publiek was divers; architecten, ambtenaren van de gemeente, corporatiemedewerkers, projectontwikkelaars en bewoners van de Roggeveenstraat van het Haagse Zeeheldenkwartier. Het resultaat van de avond was een houtskoolschets voor de aanstaande woonvisie van Den Haag met een nieuwe plaats voor corporaties.
De schaal van de aanpak
Wethouder Wijsmuller ziet in corporaties een belangrijke partner voor de gemeente. Er komen veel nieuwe bewoners naar de stad, jong en oud. Die zoeken betaalbare huisvesting. Steden hebben een belangrijke rol om mensen met een kleine beurs van woonruimte te voorzien. Corporaties spelen daarbij een belangrijke rol.
De verhouding van de corporaties met de gemeente is doordat de wereld is veranderd ook anders komen te liggen. De financiële crisis van 2008 had een enorme impact op het vastgoedbeheer bij corporaties. Ook op grootschalige ontwikkelingen zoals masterplannen is men teruggekomen. Toch werkt men in Den Haag nog altijd met de Woonvisie Den Haag 2009-2020 uit 2009.
Volgens oud wethouder volkshuisvesting en oud directeur van DSO Hans Reijnen, hadden vooral corporaties met een jong bezit rente risico afgedekt met derivaten. Alleen rentestijging was verzekerd, de enorme rentedaling leidde vervolgens tot grote problemen. Ook hadden corporaties veel geïnvesteerd in aankoop van grond. Woningen verkopen was na 2008 ook geen sinecure, corporaties ontbrak het aan een geldbron om de onrendabele toppen af te dekken bij de bouw van sociale huurwoningen. Ondanks deze problemen bouwden corporaties in 2011 in totaal 1.467 woningen (28% sociaal), in 2012 in totaal 1.152 woningen (28% sociaal) en in 2013 in totaal 1.958 woningen (65% sociaal). Naast het debacle met Vestia kwamen de echte problemen voor corporaties pas met de invoer van de vennootschapsbelasting en de verhuurdersheffing, aldus Reijnen.
Met de schaalgrote waarop andere partijen zich organiseerden gingen ook corporaties mee. Dat leidde tot onwenselijke situaties bij al deze partijen. Naast woonruimte werden ook stedelijke ruimten, commerciële projecten, maatschappelijk vastgoed zoals Zuid 57 en Brede Scholen aangepakt. Corporaties werden de pinautomaat voor gemeentelijke doelstellingen. We zijn allemaal doorgeschoten, de sky leek de limit. Deze schaalvergroting leidde bij sommige corporaties (en ontwikkelaars en steden) tot excessen en een vervreemding van burgers. Negatieve beeldvorming overheerst in de politiek, terwijl veel corporaties keurig en integer hun werk deden. De relatie tussen corporaties en huurders verdween naar de achtergrond.
De kernvoorraad sociale huurwoningen zal hierdoor snel krimpen.
Op het moment schiet het door naar de andere kant. Daar heeft Wijsmuller zorgen over. Op zich is het goed om terug te gaan naar de kerntaken: zorgen voor goede betaalbare woningen voor mensen met een laag inkomen. Maar dan moeten corporaties wel de mogelijkheden krijgen om deze kerntaken uit te voeren. Nu wordt maatregel na maatregel voorgesteld om corporaties aan banden te leggen. Verhuurdersheffing, veranderende wetgeving, conclusies van de parlementaire enquête die moeten worden geïmplementeerd. Straks kunnen de corporaties helemaal niet meer de kernvoorraad in stand houden en woningen verduurzamen of zelfs achterstallig onderhoud aanpakken. Corporaties worden gedwongen hun woningen te verkopen om het onderhoud en de verduurzaming te bekostigen. De kernvoorraad sociale huurwoningen zal hierdoor snel krimpen. Voor mensen met een kleine beurs, studenten en ouderen is veel minder woonruimte beschikbaar in de toekomst.
Woonvisie van de gemeente
In de nieuwe wetgeving wordt de woonvisie verplicht opgesteld door iedere gemeente. Deze geeft richting aan corporaties. Gemeenten krijgen zo meer middelen in handen om te sturen. De vraag is of hier iets van terecht komt. Voor Den Haag is een woonvisie niets nieuws. De stad maakte in het verleden al woonvisies en prestatieafspraken met corporaties. Het ging om afspraken over de huisvestingen van migranten, zorgwoningen, studentenwoningen en een betere menging van bewoners in de stad. Monoculturen in woonwijken die nu ontstaan zijn ongezond voor de stad. Het ideaal is het spreiden van sociale huurwoningen in de stad. Diversiteit van woonculturen moet worden bevorderd, aldus de wethouder. Hierbij staat vooral partnership tussen gemeente en corporaties centraal en niet het dictaat van één partij. Zoals staat beschreven in het rapport van de VNG: Gemeenten en corporaties; de vrijblijvendheid voorbij – wederkerig en verplichtend (april 2013). Echter door de beperkende maatregelen van het rijk kan men wel een woonvisie verplichten, maar komt er iets van terecht als de ruimte er niet is bij corporaties? En wat doet de minister dan? Wat doet de stad Den Haag?
Metropoolregio Rotterdam Den Haag
Gewoonlijk werden er prestatieafspraken over sociale huurwoningen gemaakt tussen de corporatiekoepel Sociale Verhuurder Haaglanden (SVH) en stadsregio Haaglanden. De SVH vertegenwoordigt de 15 corporaties die in Haaglanden zijn gevestigd en die begin 2013 ongeveer 166.000 woningen bezat. Echter de stadsregio’s worden op 1 januari 2015 opgeheven en in de toekomst worden de prestatieafspraken met de 23 gemeenten van de Metropoolregio Rotterdam Den Haag (MRDH) gemaakt. De MRDH heeft nu als belangrijke pijler de vervoersautoriteit en economie, daar komen duurzaamheid en wonen bij. Toch ziet Wijsmuller vooral de directe buurgemeenten van de oude regio Haaglanden als belangrijke partners om gezamenlijk afspraken te maken. Dat is de juiste en logische schaal voor de woonmarkt. Er wordt op het moment gewerkt aan de subregio Haaglanden binnen de MRDH om zo tot afspraken te komen met SHV.
Wat wil het college de komende vier jaar?
Volgens Wijsmuller werd er vroeger een structuurvisie ontwikkelt met woningbouwprogramma’s om te groeien, maar het nieuwe college wil bouwen omdat we groeien. De stad groeit de komende jaren en daardoor moet er worden gebouwd. Vooral herbestemming van lege kantoren en (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap zal deze groei moeten opvangen. Of dit daadwerkelijk gaat lukken is de grote vraag.
De Vinexwijk in lege (rijks)kantoren zal de belangrijkste opgaven worden. Het Rijk stoot veel vastgoed af en dat zal deels worden herbestemd tot middel dure appartementen. Hier kan men goed kleine appartementen voor één of twee personen bouwen. Juist op 7 oktober 2014 is er een afspraak gemaakt tussen de gemeente en het rijk hierover. De lege ministeries liggen gunstig in de stad en bieden mogelijkheden voor particuliere beleggers om deze te transformeren tot appartementen.
Verder zal de groei moeten worden opgevangen door de bouw van woningen met Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) en Particulier Opdrachtgeverschap. Dat kunnen kleine kavels zijn die worden verkocht, kluswoningen van corporaties of gemeente of grotere wooncomplexen die corporaties verkopen. Het op kleine schaal bewoners organiseren en zelf verantwoordelijk maken voor woningen is een goede zaak. Of dit de verwachte bevolkingsgroei zal opvangen is onduidelijk. Naast burgers die zich intensief met wonen en leefomgeving bezighouden zijn er heel erg veel meer die hiertoe niet in staat zijn of niet geïnteresseerd. Daarnaast is de grondprijs in Den Haag hoog en niet vergelijkbaar met de successtory in Almere.
Corporaties zullen altijd nodig blijven om woningen te bouwen en te verduurzamen voor mensen met een kleine beurs of mensen die niet zelf in staat zijn tot CPO of zelf een woning te ontwikkelen. Voor Den Haag is het toch belangrijk om deze mensen aan zich te binden, immers, veel studenten van weleer zijn tegenwoordig kapitaalkrachtige burgers van de stad.
Kernvoorraad sociale huur smelt weg
Den Haag heeft de komende periode een groot probleem, aldus Wijsmuller. De kernvoorraad sociale huur woningen van ongeveer 72.000 stuks staat nu onder druk. Er komen nauwelijks woningen bij. Sloop – nieuwbouw betekent gewoonlijk sloop van sociale huurwoningen en nieuwbouw van 70% koop en 30% sociale huur. Dat betekent dat deze kernvoorraad verder krimpt. Bij sloop – nieuwbouw worden er bovendien meestal minder woningen teruggebouwd dan er worden gesloopt. Hierbij moeten de woningen worden opgeteld die corporaties moeten verkopen om andere woningen te kunnen onderhouden. Vooral de aantrekkelijke sociale huur woningen in de Vinexwijken verkopen goed. Ook de huurverhoging die nodig is om de verhuurdersheffing te betalen betekent dat er woningen uit de sociale sector worden geliberaliseerd.
De wal zal het schip keren betoogde Karin van Dreven van Haag Wonen. De door Duivesteijn afgedwongen evaluatie van effecten de verhuurdersheffing in 2017 zal de consequenties van het landelijk beleid laten zien voor de stad Den Haag. Van ouderen of studenten huisvesting zal steeds minder terecht komen. Ook van het ideaal van spreiding van sociale huurwoningen in Den Haag zal niet veel terecht komen. Kortom een zorgelijke situatie voor mensen met een kleine beurs die in de stad willen wonen. De gemeente Den Haag zou hierop moeten voorsorteren!
Nieuwe taak corporaties
Karin van Dreven schetst het probleem waar corporaties vroeger mee te maken hadden. Tot voor kort hadden corporaties een vrij besteedbaar vermogen, dat zit of zat voornamelijk in vastgoed. Maar corporaties werden losgesneden van het rijk en moesten voortaan zelf de inkomsten regelen. Corporaties werden een beetje projectontwikkelaar. Dit vrij besteedbaar vermogen leidde tot tal van risicovolle investeringen zoals in een schip. Dit leidde tot een herdefiniëring van de taken van woningcorporaties in de jaren negentig.
Maar, is er nu nog ruimte voor een brede taak van corporaties? Ja en nee, aldus Karin van Dreven. Alle verhuurders moeten ongeveer 10% verhuurdersheffing betalen. Dat wordt opgebracht door de huurders. Deze huurders kunnen voor een deel weer aankloppen bij de overheid voor een huurtoeslag als het inkomen niet toereikend is. Gevolg hiervan is dat verhuurders zoals corporaties minder geld overhouden voor investeringen. Verduurzamen van woningen naar energielabel A of B of de ontwikkeling van zorgwoningen zijn in het geding. De bijdrage van corporaties aan de ambitieuze klimaatdoelstellingen van de gemeente Den Haag – CO2 neutraal in 2040 – zal minimaal zijn. Hooguit een of twee stappen verbetering voor wat betreft het energielabel, als woningen worden vernieuwd. De spin-off in negatieve zin voor de economie van gemeenten is groot. Haag Wonen bestede vroeger ongeveer 10 miljoen aan de leefbaarheid en tegenwoordig nog maar 1 miljoen.
het zal vermoedelijk bij kleine lichtpuntjes hier en daar in de stad blijven.
Toch zijn er ook hele kleine lichtpuntjes. Onderwerp van bijvoorbeeld prestatieafspraken met de corporaties kunnen gaan over het ondersteunen van actieve bewoners die zelf hun woningen willen beheren. Een presentatieafspraak tussen corporaties, gemeenten en huurders. In verschillende gemeenten wordt hiermee al geëxperimenteerd. Denkbaar zijn tussenvormen van corporaties die dienstverlenend zijn aan coöperaties van bewoners. Wellicht staat dit te gebeuren met de woningen in de Roggeveenstraat van Haag Wonen of het Pandercomplex van Vestia. Deze nieuwe vormen van samenwerking tussen corporaties en coöperaties biedt perspectieven voor de stad, en vooral voor haar woningzoekende burgers. Toch gaat het hier om bewoners die goed voor zichzelf kunnen zorgen. Helaas heeft niet iedereen de middelen of de mogelijkheden zich hierbij aan te sluiten. Het is een positieve ontwikkeling maar het zal vermoedelijk bij kleine lichtpuntjes hier en daar in de stad blijven. Een mooi vertrekpunt voor de gesprekken tussen gemeente, corporaties èn coöperaties. Een ideetje dat de aanwezige bewoners van de Roggeveenstraat toejuichen.
Het debat leverde een somber inzicht in de laatste stand van zaken voor wat betreft het wonen voor mensen met een kleine beurs. Een houtskoolschets van perspectieven en vooral van nog te overwinnen obstakels. En dat is hard nodig. Op het moment leeft 48% van de Schilderswijkse bevolking onder de armoede grens die het Nibud heeft vastgesteld, er vindt 1 ½ huisuitzetting per week plaats. De Woonvisie Den Haag 2009-2020 is aan een evaluatie toe.
Recente reacties